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Bail dérogatoire: le maintien dans les lieux au-delà du terme contractuel peut coûter cher

Le 13 juin 2017

Rappel d'une solution drastique mais clairement établie (3ème Civ, arrêt du 8 juin 2017 n°16-24045, publié au bulletin): "quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce" (article L 145-5 du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014). 

En l'espèce, le bailleur avait consenti aux preneurs un bail dérogatoire le 14 juin 2010 pour une durée de 4 mois. Un congé a été délivré par les preneurs pour le 15 avril 2012 et ces derniers ont remis les clés et libéré les lieux le 21 mai 2012. 

En application des dispositions précitées, un nouveau bail soumis aux dispositions des baux commerciaux a pris naissance à l'issue du bail dérogatoire, soit à compter du 14 octobre 2010. Il appartenait aux preneurs de respecter les dispositions des baux commerciaux pour mettre fin au bail en cours. En particulier, ces derniers ne pouvaient donc mettre un terme au bail qu'à l'expiration de la première période triennale, soit pour le 13 octobre 2013.

La Cour de Cassation confirme ainsi la décision de la Cour d'appel de Paris qui a constaté la naissance d'un nouveau bail commercial, et par suite a condamné les preneurs au paiement des loyers courus jusqu'à l'échéance triennale du 13 octobre 2013. 

Un vigilance toute particulière est donc à observer à l'occasion de la délivrance du congé des baux dérogatoires et de la libération des lieux. Votre avocat, Me Emeline Bachy, se tient à votre disposition pour étudier les risques de requalification de votre bail dérogatoire et de soumission aux dispositions des baux commerciaux. 

Notons que si la loi du 18 juin 2014 n°2014-626 a allongé la durée maximale du bail dérogatoire (ou des baux dérogatoires successifs) à trois ans, il n'est reste pas moins que la solution rappelée par la Cour de Cassation demeure transposable: le preneur a désormais un mois pour quitter les lieux à compter de l'échéance du bail dérogatoire. Si à l'expiration de ce délai, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions des baux commerciaux. En tout état de cause, la durée du ou des baux dérogatoires successifs ne peut excéder trois ans.